美国租房（4）

房屋租约

租约是房主和租户订立的租房合同。在加州所有房地产都可以出租，本文主要讨论民宅的出租。
从历史上来看，租债不动产(Leasehold Estate)属于私人财产,制定的法律主要用于保护房主，而租客的利益得不到保护。现今的加州法律把租债不动产也归入了不动产的产权范围之内。从近年法院裁决来看，美国的法律正在朝着保护租户的方向发展。
租约分为口头租约和书面租约。口头租约是具备法律效力的。但是，租约一年以上书面租约才具法律效力(enforceable)。口头租约的一个明显缺点是随时间的推移，双方对租约内容记忆经常退化，容易产生不必要的纠纷。





不管租期长短，书面租约对房主和租户都是有益的。签订书面租约时要仔细阅读租约内容，有时租约里会有特殊的条款。阅读时也要留意租约上的空白是否已经全部填写。如果房东或其经纪人的联系信息（地址和电话）不在租约上，可以要求将其写入，以便和房主联系。
在加州，房地产经纪人多使用经纪人协会(CAR)的租约。非协会成员不要使用这个版本，否则会给你带来不必要的麻烦。签字之后租户不要忘记索要一份副本，备用。





在加州，常见的房屋租约有四种：1）固定期限租约(Estate for years)，2）阶段性续租租约(Estate from period to period)，3）意愿性租约(Estate at Will)，4）强制默认租约（Estate at Sufferance）。
1）固定期限租约:顾名思义，租约有确定的开始和结束时间。固定期限可长可短，几年，几个月，几个周，甚至几天。房主，租户在租约开始之前就已经明白了结束日期。租约到期后，产权自动回归房主，房主租客无须提前通知对方合同的终结。
2）阶段性续租租约:租约到期后租户继续交纳租金房主继续接收，租约将按原设定的阶段无限期地自动延续。终止租约需要提前通知对方，通知对方所需时间和原设定的阶段期限相同。比如一个月自动续约的租约须提前一 个月通知。如果没有具体协议，一般按月租处理。
3）意愿性租约：租约无固定的时间，只要双方同意租约可以无限期的有效。房主和租户双方都可以随时终止租约。当今，此种租约在加州已经很少见了。
4）强制默认租约:租约期满后，未经房主的同意租户继续占据房屋。因此，也有人认为此种形式不属于产权的一类。

值得一提的是在加州如果租户居住一年以上，房东解除合同需要提前六十天给租户书面通知，除非双方均同意其它的期限。


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本文作者：chen wang, PhD
圣地亚哥民宅地产／商业地产经纪人
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