“在房地产行业混，你需要一定程度的盲目乐观：坚信无论市场如何起伏，买家总会敲门，房屋检查总能顺利通过，买卖双方总能克服恐慌，在虚线上签下大名。”

这种信念在每年三、四月份的“春季销售旺季”到来之前最为强烈。此时，回暖的天气通常会把买家和卖家从冬眠中唤醒，带来一波奠定全年基调的交易热潮。

然而，在过去的几年里，这种永恒的乐观主义并没有得到回报。

图：新闻截图

最近一次是2025年，川普总统的全面关税政策打破了春季反弹的希望。由于潜在买家对借贷利率、经济大局和自身就业感到不安，许多人决定按兵不动。

但这并没有让房地产经纪人们气馁。进入2026年，他们又开始敢于梦想了。当时，抵押贷款利率有所回落，全国大部分地区的房价也在放缓，让买家的购房成本变得更加诱人。劳动力市场虽然没有爆发，但也还算稳健。更重要的是，业内人士认为：买家不可能永远推迟结婚、生子这些重大的人生改变。最终，人们还是得搬家。

“也许，2026年终于是爆发的一年了。”

凤凰城地区的房地产经纪人Neil Brooks回忆起年初的心情：“我们都很兴奋。大家都做得很好，心里想着：‘好吧，也许这次是真的了。让我们屏住呼吸，祈祷别再出什么幺蛾子。’”

Neil停顿了一下，苦笑道：“但是，幺蛾子还是出现了。”

最大黑天鹅：中东战火烧乱了美国楼市


连续第二年，卖家、经纪人和分析师们都在为未能实现的“春季销售反弹”而哀叹。这一次，他们将矛头指向了地缘政治动荡：伊朗战争。

这场冲突直接导致借贷利率飙升，并让包括汽油在内的日常必需品变得更加昂贵。战争不仅重创了消费者的财务状况，也沉重打击了他们的心理预期——对于即将进行人生最大一笔消费的购房者来说，他们最讨厌听到的词就是“不确定性”。

最要命的是，战争爆发的时间点，恰逢卖家通常开始在前院插上“出售”牌子的时候。

“从房地产的角度来看，这一切发生的时间点简直不能再糟了，”John Burns研究与咨询公司的研究总监Rick Palacios Jr. 坦言。

希望落空：从“谨慎乐观”到“全面下调”


在陷入又一场中东战争之前，美国的住房复苏原本就处于摇摇欲坠的基础之上。负担能力确实有所改善，但还不足以引发抢房热潮。

最大的亮点曾是典型的房贷利率：今年2月下旬，它自2022年以来首次跌破了6%。 与一年前接近7%的利率相比，这是一个巨大的改善——区区一个百分点的下降，就能让买家的月供减少数百美元。此外，全美范围内的工资增长快于房价增长，失业率也保持在相对较低的4.3%。

当时，一些经济学家对2026年做出了极其乐观的预测。例如，全美房地产经纪人协会（NAR）曾预测今年现房销售量将大幅增长14%。Zillow和Compass等机构则相对保守，预测增幅在4%到5%之间，认为这更像是一场“解冻”而非“热浪”。

“我们从一开始就没预测今年会爆发，” Rick表示，他的看法是“更为现实，或者是谨慎乐观”。

然而，如今就连最保守的预测也在被不断下调，这足以说明今年春季买卖双方遭遇了多大的挫折。据房地美（Freddie Mac）数据，30年期贷款的典型利率在4月初曾飙升至近6.5%，近期才勉强回落至6.25%左右。

消费者仍在消费，但他们在加油站遭到了痛击，对经济的感受也很糟糕。当老板们不断把“AI驱动的效率”挂在嘴边，并用冰冷的官方辞令发送裁员通知时，员工们很难对自己的工作感到安全。

“真正让人停下脚步的，是这种波动性。”Coldwell Banker的执行官Jason Waugh说道。

买卖双方的博弈：你降价，我捂盘


购房者在年初时有很多房源可供选择，这意味着他们可以不慌不忙地观望。Redfin数据显示，今年1月的活跃库存同比2025年增长了约5.44%，比2023年同期高出32%。

“只要供应增加，就会对价格产生压力，”Rick解释说，“这会冲淡买家的紧迫感。”

然而，Compass首席经济学家Mike Simonsen看到了趋势正在转变的迹象。他预计在5月份，待售房屋数量可能实际上会略低于去年同期。

根本原因在于：卖家也在玩“等待游戏”。


人们没有因为换工作而搬家，较低的失业率也意味着很少有人因为被裁或财务危机而被迫卖房。更重要的是，许多现任房主绝不急于放弃他们在疫情期间锁定的超低房贷利率。

“看起来，这些卖家完全乐意等下去，”Simonsen说，“他们只是没有必须卖房的压力。”

冰火两重天：西部遇冷，东北部依然抢手


如果你看到这里摇摇头，嘟囔着“在我这儿，房子照样卖得像热松饼一样快”，那你很可能住在中西部或东北部。

在疫情期间，房屋建筑商并没有像涌入奥斯汀或凤凰城那样涌入这些地区，这意味着那里没有出现足以压低价格的供应激增。Coldwell Banker最近对700名经纪人的调查揭示了这种地理差异：中西部70%和东北部74%的经纪人表示他们所在的地区是“卖家市场”，而在南部这一比例仅为13%，西部更是低至22%。

相比之下，疫情时期的“抢房圣地”仍在经历严重的宿醉。以曾经炙手可热的凤凰城都会区为例，截至4月下旬，其待售房屋数量（已签约但未过户）同比去年下降了约2%。

“买家现在的心理是：‘如果我再等等，也许能买得更便宜。’”凤凰城经纪人Neil无奈地说。

扭转局面的秘诀其实很简单：伊朗战争迅速结束、就业稳定增长、房贷市场恢复平静。用Neil的话总结就是：“利率和工作。”

买家的“黄金窗口”：十年来最强议价权


不要指望会出现戏剧性的反弹，Rick警告说。今夏出现复苏并非不可能，但留给市场的时间不多了，因为大多数房屋买卖需要一两个月才能过户，而人们通常希望在8月或9月开学前安定下来。

但事情也并非全是悲观的。

在全美最大的22个住房市场中，房价目前处于“可负担”状态或与历史负担水平大致持平。虽然没有暴涨，但在收入稳步增长的情况下，房价的这种缓慢“阴跌”或停滞，实际上正在默默改善老百姓的购房负担能力。

在凤凰城这种处于下行周期的市场，买家的议价能力达到了近年来的顶峰。

“在下行市场中，你必须成为第一个把房子卖掉的人，”Neil建议卖家。而在谈判桌的另一边，买家现在可以大胆要求让步，比如让卖家支付维修费、承担过户费，或要求更有利的入住时间表。

“我（作为买家代理）现在拿到的让步，是我至少十年来拿到过最多的一次，” Neil补充道。

对于今年楼市“做大梦”的日子，似乎已经成为了遥远的记忆。Jason已经接受了这样一个事实：今年将与2024年和2025年非常相似——那是房地产历史上异常缓慢的几年。

不过，Jason毕竟经历过之前的周期，他并没有让梦想完全破灭。

“如果我们能拥有一些利率的稳定性，减少波动，负担能力就会提高，”Jason告诉我，“而2027年，应该会给大家带来很多乐观的希望。”

编译：shanshan




独家编译稿件，转载请注明来源“圣地亚哥华人资讯网”，切勿侵权。