据旧金山纪事报、洛杉矶时报8月15日综合报道 在加州高房价与住房短缺的双重压力下，圣荷西又一次走在全州前列。

图：洛杉矶时报截图

本周四（14日），圣荷西市政府批准了全加州首个可作为独立产权公寓出售的“后院小屋”（Accessory Dwelling Unit，简称ADU），为首次置业者和中低收入家庭打开了一条全新的购房通道。

这一创新案例位于圣荷西市中心附近的Joséfa街，由湾区房地产开发公司 AlphaX RE Capital 打造。根据最新的加州州法 Assembly Bill 1033（AB1033），自2024年起，各城市可以允许屋主将自家地块上的ADU单独出售为公寓单元。圣荷西在2024年7月成为全加州首个落实该法的大城市。

圣荷西市长 Matt Mahan 在声明中表示：“圣荷西正以全新的思路解决住房可负担性与购房机会问题。ADU本身就因设计紧凑而更具性价比，现在它还可以成为最容易获得的房屋所有权形式。我们希望其他城市也能效仿圣荷西的做法。”

什么是ADU？

ADU俗称“后院小屋”或“祖母房”，通常建在现有独立屋的同一地块上，面积较小，可用作出租房、长辈居住空间，或现在的全新模式——单独出售为产权公寓。

根据圣荷西市府的数据，自2022年以来，全市已批准1,500个ADU建设许可，并发放了超过1,100个竣工许可。随着政策松绑，这些ADU不仅能满足租赁市场需求，还能直接进入买卖市场。

AlphaX RE Capital 创始人兼CEO Stephanie Yi 表示：“有了AB1033和圣荷西的率先行动，我们可以以更亲民的价格提供购房机会，帮助家庭建立资产与长期稳定性。”

对于屋主而言，出售ADU意味着额外收入来源；对于买家来说，ADU的价格远低于传统的独立屋，是进入湾区房市的“跳板”。

政策外溢效应：更多城市跃跃欲试

圣荷西的首例ADU公寓出售案例，不仅在本地引发热议，也吸引了其他城市关注。包括伯克利、圣克鲁斯和旧金山在内的多个城市，正在研究或推动类似措施。

伯克利甚至提出，未来可能会出现“买下别人后院里的小屋”的新型购房模式；旧金山也在评估如何让ADU销售化，从而缓解住房供应紧张。

ADU在加州房市的真实作用

根据加州住房发展部门的统计，2024年ADU占全州住房增长的约五分之一。在整体住房增长停滞的情况下，ADU数量仍保持稳定增长。

不过，专家也提醒，虽然ADU增加了供应，但要真正扭转加州的住房短缺，还需要更多元的建设方式和土地政策改革。

对于湾区华人社区而言，ADU政策的放开意味着更多购房和投资机会：

首次置业者：可以用低于传统独立屋的价格进入湾区房市。

投资型买家：小户型更易出租，租金回报率相对可观。

屋主：出售或出租ADU可增加现金流。

为什么是圣荷西？

圣荷西作为硅谷核心城市，地价高企、土地稀缺。市府在住房政策上相对激进，近几年在ADU审批速度、标准化设计和建筑许可上不断优化，为这次“首例ADU公寓”铺平了道路。

市经理 Jennifer Maguire 表示：“我们很荣幸在这项工作中走在全州前列，更重要的是，我们为社区带来了更多的住房机会。”

随着AB1033的实施以及圣荷西的示范效应，预计未来几年，湾区会出现更多可单独出售的ADU公寓项目。这不仅可能改变本地的购房结构，也为长期处于高门槛的湾区房地产市场注入一股“平价新风”。

对于想在湾区扎根的华人家庭而言，这可能是继首次购房援助计划后，又一个值得关注的政策窗口。尤其是在利率波动、传统房源紧缺的当下，“买得起的小产权独立单元”或将成为下一个热点。

编译：shanshan


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