加州ADU许可年增长30% 律师郑博仁详解相关法条

这些后院住宅：
- 为房产带来额外价值；
- 可作为租金收入来源；
- 为大家庭提供灵活的住房解决方案。

鉴于住房危机，加州政府决定简化ADU建筑要求。这些新的法律变化鼓励了成千上万的加州房主建造ADU。事实上，根据住房和社区发展部的数据，全州的建筑部门从2018年发放约9000份 ADU许可证，到2020年将近12400份，几乎每年增长30%。

为了积极支持ADU建设，加州立法者也不断通过了相关法律。郑博仁律师为民众做出以下法律分析解读：

ADU的法律定义及哪些情况符合ADU的条件？

根据加州住房和社区发展部（Housing and Community Development, HCD）编写的《ADU 手册》，ADU 是为一人或多人提供完整独立生活设施的住房单元。

该手册列出了一些 ADU 不同的形式：
- 独立式 ADU：与主结构分离的单元；
- 附属 ADU：与主要结构相连的单元；
- 现有空间改建：将地块上的空间（如车库或储藏室）改建为独立居住单元；
- 初级附属住宅单元 (JADU)：对现有空间的一种特殊改造，完全包含在单户住宅内。

ADU的大小和房间数量也各不相同。根据这些具体情况，可能会适用不同的规则。

图：业主居住在地块上不再是AUD申请的要求之一。（来源：网络图）

重要的ADU法律变更

过去几年通过了一些最重要的ADU法律。AB68和AB 881等法案取消了地方机构施加的许多限制，并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。

郑博仁律师表示，根据法律，申请者可以在房产上增加两个单元。以前的法律只允许在每块单户地皮上建一个ADU。但根 AB68，市政府必须批准：

- 单户地块(single-family lots)：一个ADU（连接式或独立式），面积不超过 1200平方英尺；一个JADU，面积不超过500平方英尺；
- 对于多户住宅地块(multi-family lots)：与现有多户建筑相连的多个ADU和两个独立的ADU。

业主居住在地块上不再是要求之一

如果想要建造ADU，不再需要居住在主要住宅或ADU本身。这一变化将有助于房东和投资者在其出租/投资物业上建造ADU，以提供更多的住房机会。

放宽对面积、地段和外墙缩进的要求

郑博仁律师还指出，根据新法律，州政府不再允许市政当局对最小地块面积、ADU 地块覆盖率、容积率和类似限制做出规定。

现在，您可以建造至少800平方英尺、高16英尺、有4英尺外墙缩进的ADU。

图：ADU申请放宽对面积、地段和外墙缩进的要求。（来源：网络图）

少收或不收影响费（Impact fees）

影响费是由地方机构征收的费用，用于支付为新项目/开发项目提供公共服务（电力、供水、排污等）的成本。

根据新立法，面积不超过750平方英尺的ADU无需缴纳影响费。对于面积较大的 ADU，则根据ADU和主要居住单元的面积按比例计算费用。

更短的ADU许可审批时间

地方机构现在必须在收到ADU许可申请后60天内批准或拒绝，这比现行法律规定的时间缩短了一半。

ADU可以被免除停车要求

根据新法律，某些ADU可被免除停车要求，其中包括：
- 位于公共交通步行半英里范围内或共享汽车一个街区范围内的ADU；
- 位于重要建筑和历史区域内的ADU；
- 作为主要住宅或其他附属建筑一部分的ADU；
- 需要路边停车许可，但不提供给 ADU 使用者时。

即使不符合这些标准，ADU的停车要求也不能超过每个单元或每个卧室一个停车位（以较少者为准）。停车位可以是车道上的串联停车位，但在任何情况下都不能要求提供访客停车位。

推翻业主委员会(Homeowner Associations)的限制

在2019年和2020年颁布了几项法案后，当地业主协会不得无理禁止建造或使用 ADU 或 JADU。这包括在划为单户住宅用途的地块上出租或租赁ADU。

因此，如果您与当地的业主委员会（HOA）有任何问题，可以向HCD寻求解决方法的指导。

提供更多的经济援助选择

郑博仁律师说，根据这些新法律，州和地方机构需要制定一项计划，以激励和促进ADU的创建。

HCD制定了一份州补助金和其他经济激励措施清单，以帮助开发经济适用的ADU。

在这些激励措施中，包括CalHFA提供的用于支付ADU部分开发成本的4万美元补助金。

参议院第9号法案（SB9）

2022年生效的最引人注目的住房法是参议院第9号法案（SB9）。

该法案包括两个部分：
- 双单元开发（Two-Unit Development），允许加州房主在仅划定为一个单元的地块上建造两个住房单元；
- 城市地块分割，允许将单户住宅地块分割成两个独立的地块，并作为独立地块对待。

这意味着可以在传统上只能建1个单元的地块上建造多达4个单元。

SB9单元与ADU不同，它们被视为独立的居住单元，而不是主要房屋的附属单元。因此郑博仁律师提醒，SB9单元和ADU将适用不同的规则。

即将出台的ADU法律

在加州大学伯克利分校社区创新中心（UC Berkeley Center for Community Innovation）进行的一项调查中，50%的受访者回答说，他们发现很难获得ADU许可，也很难按照辖区内的开发标准建造他们的ADU。

为了防止这种情况发生，一些新的ADU法案将带来一些变化，继续简化行政程序。

即将颁布的两项法案将为房主带来更多益处 - SB897和AB2221。

SB897

一旦获得通过，SB897 将：
- 将独立式ADU的高度限制提高到18英尺，附属式ADU的高度限制提高到25英尺；
- 允许对2018年之前建造的ADU进行追溯许可；
- 明确以前的ADU法律对地方机构的限制，避免地方机构钻空子。

SB2221

另一方面，AB2221将带来以下好处：

- 为地方机构批准或拒绝许可设定具体时限，从而简化许可流程；
- 明确规定独立式ADU可以包括附属车库；
- 在地方机构禁止的要求中增加了前外墙缩进。

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