加州租房新法上路 房东可能更难了

加州州长纽森（Gavin Newsom）近期签署了AB12号法案，使其成为法律，该法案限制了房东收取押金的金额，即未装修公寓的押金不得超过一个月的房租。虽然该法律旨在使住房更容易获得，但也引起了房东和租户的一些担忧。AB 12由旧金山众议员Matt Haney提出。根据现行法律，房东最多可向未带家具的单元收取两个月的押金，向带家具的单元收取三个月的押金。军人租户不适用。

该法律将于2024年7月1日生效，因此房东有时间进行必要的调整。

郑博仁表示，该法律确实对一些小业主做出了例外规定，根据定义，如果他们拥有的住宅出租物业不超过两处，且合计提供出租的住宅单位不超过四个。除了拥有数量有限的单元外，业主还必须以自然人、有限责任公司（所有成员均为自然人）或家庭信托的形式持有房产。在这些条件下，允许小业主收取最多两个月的房租作为押金。

AB12法案背后的意图

该法律旨在减轻租户的经济负担，尤其是那些已经入不敷出的租户。州政府认为，通过设定押金上限，可以使住房更加经济实惠、更容易获得。然而，郑博仁认为，这项法律出台之际，房东们正在努力应对不断增长的运营成本、有限的租金涨幅，以及对2020年3月以来拖欠房租的租户的驱逐停滞不前等问题。

图：南加知名律师郑博仁。（来源：郑博仁）

对房东的影响

郑博仁表示，对于房东来说，新法又增加了一层财务风险。押金是业主的安全网，为潜在的损失或未付租金提供一定程度的保护。有了新的限制，业主就失去了一个重要的工具来降低与租房记录不佳，或信用评分低的租户相关的风险。此外，房东已经在应对复杂的市、县和州一级的法规。新法增加了这种复杂性，可能会阻止个别房东投资于物业维护或新开发项目。这可能会导致很大一部分房屋年久失修或被大型投资实体收购，进一步降低地方所有权和社区参与度。

对租户的后果

虽然AB12法案旨在帮助租户，但可能会反而增加他们租房的难度。房东在筛选租户的过程中会更加严格，因为他们知道自己可以依靠的财务缓冲空间更小了。这可能会导致更高的申请费或更严格的收入要求，使低收入或高风险租户更难找到住房。

SB 567法案

加州州长纽森于2023年9月30日签署了由州参议员María Elena Durazo提出的SB 567，称为《无家可归预防法》，该法案加强了2019年《租户保护法》法案，将房租涨幅限制在10%，并防止房东在没有合法理由的情况下驱逐租户。

新法案SB567于4月1日正式生效，这项法案将直接影响到两类房产所有者。第一类是计划对房产进行重大改造或重建，以便在市场上转售的投资者，也就是“修复和翻新”投资者；另一类是计划自己或家人搬入房产的所有者。

图：南加知名律师郑博仁。（来源：郑博仁）

要理解新法，必须先理解旧法

《民法典》第1946.2条(Civil Code§1946.2)禁止业主在无正当理由的情况下将已连续居住12个月的租户赶走。郑博仁介绍，“正当理由”分为两类：“过错正当理由”和“无过错正当理由”。“过错正当理由”一般涉及租户未付租金、违反租约、浪费、经营毒品实验室或其他犯罪活动。“无过错正当理由”驱逐住户的理由，其中包括：房地产所有者或家庭成员搬入该房产；从租赁市场上完全撤出该房产；为遵守某些政府命令，如：违反规定；或对该房产进行重大改造。

自2024年4月1日起，SB567将为“无过错正当理由”驱逐增加一个重大障碍，即房产所有者（或业者的直系亲属）希望占用该住宅房产，或投资者寻求取代租户以进行重大改建。

针对计划搬入房产业主的新规定

SB 567要求房产所有者或家庭成员（配偶、同居伴侣、父母、子女、孙子女、外孙子女、祖父母）必须在90天内实际搬入房产，并将房产作为其主要住所连续居住至少12个月。郑博仁表示，换句话说，业主将不能仅仅以“入住”为由，赶走租户或提高租金。

除了SB567中的新要求外，郑博仁还提醒业主应密切关注市县对要求租户搬出以便房屋拥有者或其家人搬入的限制。不少市和县规定都有相互冲突或限制性更强的规定。在购买房产并计划将住户迁出并搬入之前，或在采取行动将家人迁入出租房产之前，建议联系律师，以了解所有适用法律。

针对计划拆除重建的投资者的新规定

以前，投资者可以相对容易地以“无过错正当理由”中的“实质性改建”为由将住户赶走。从今年4月1日起， SB567法案要求房东向租户提供书面通知，其中包括对即将完成的重大改建工程的描述和预计维修时间，或房产将被拆除的预计日期，以及进行重大改建或拆除所需的许可证副本。该法案还要求实际进行改建或拆除。

如果业主违规会怎样？

如果违反SB567法案，租户可以起诉房东。除获得实际损失赔偿外，被非法驱逐的租户还可获得惩罚性赔偿、三倍赔偿（即三倍实际损失赔偿）以及律师费和办案开销。除此以外，因拆迁或重大改建而造成承租人搬迁的业主还必须以相同的租金和租赁条款将房产归还给搬迁承租人，并补偿合理的搬迁费用。同时，加州总检察长还可以以同样的违规行为起诉业主。

郑博仁律师提醒

在使用任何一种“无过错正当理由”进行搬迁时，租户有权获得相当于一个月房租的搬迁费。许多市县或要求支付更多的搬迁费。

新法律是否意味着业主永远不能搬入或改建其房产？

郑博仁指出，SB567并没有苛刻到阻止业主将孩子迁入出租物业或阻止投资者改建和转售物业的地步，也不会使程序复杂到不再具有成本效益。SB567法案只是改变了业主驱逐租户的规则。如果操作得当，投资者和业主仍可利用这些“无过错”的理由收回房产。但是，如果操作不当，SB 567会给业主和投资者带来巨大的财务风险。

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