详解加州房产“留置权”业主与承包商的角力

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详解加州房产“留置权”业主与承包商的角力

洛城24小时旧金山快报 Thursday 2022/09/01 00:11 AM

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洛杉矶华人资讯网8月31日报道，加州的房产“留置权”(Mechanic's Lien)法律复杂，细则众多，对产权的影响更是令许多业主不寒而栗。前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁 (Paul Cheng)为民众详细解读房产“留置权”的相关问题。

郑博仁表示，“留置权”通常是因为承包商或分包商，在做房屋维修或翻新等工程时，由于被拖欠工钱而提出的。想象一下，例如，一位电工修了公寓的电灯，但没有得到工钱；或者工程队进行了车道铺砖，但未得到报酬。他们很可能起诉雇佣方违反合同，即使在上法庭之前，他们也可以通过申请留置权来保证自己的经济利益。

图：前检察官、南加州知名审判出庭律师郑博仁。（来源：受访者提供）

什么是房地产留置权？

简而言之，留置权是一份法律文件，可在房产所在县的书记官办公室递交。一旦提交，留置权就会让该房屋产权受制于承包商。

以拖欠电工费用为例，若某电工向洛杉矶县书记员提交了5000美元的房产留置权，这基本上意味着，任何购买该房产的人，都要欠该电工5000美元。因此，除非付清留置权或降低房价5000美元，否则业主将很难出售或重新贷款该房产。所以，承包商利用留置权作为一种手段，迫使业主与其达成和解。

一旦房产被附上留置权，该如何处理？

防止留置权最好的方法就是完全避免其发生。在留置权被提出之前，业主就可以与承包商进行合理的谈判，从而避免房产被附上房产留置权。留置权通常代表了一种强烈的不满，表明业主和承包商之间的关系已经破裂。

如果承包商向业主索要工钱，郑博仁建议业主不要一味地不接他的电话或信息。虽然有的人认为这种行为会打发走承包商，但事实是，承包商会把这看作是不配合的表现。

图：如何处理房产留置权？（来源：网络图）

郑博仁建议，发生此类情况的时候，与其忽视这些问题，不如坦诚地进行讨论，或者考虑进行调解。在调解中，第三方中立者（通常是律师或在建筑业有经验的人）可以帮助业主和承包商，协商一个公平的解决方案。

在谈判和调解中，业主应该持开放态度。例如，与其一次性付清，不如分期付款。或与其在法庭上争吵，可以向承包商提供折扣付款，以换取缩小现在进行的施工范围。各种可能性都取决于情况细节。

虽然在留置权被提出后，房主仍可以通过法律手段来补救。但如果可以避免法律纠纷，将会节省很多时间和金钱。

谁可以在加州提出留置权？

任何为房产提供劳动或材料的个人或实体，都有权提出留置权。《加州民法典》第8400条明确规定，从事改进工作的人有权提出留置权，包括直接承包商、分包商、材料供应商、设备出租人、劳工或专业设计人员（如建筑师、工程师或园艺师）。

在加州正确提交留置权必须遵循的程序

根据加州法规，提出留置权的人或实体必须在文件中包括公司的名称、业主的名字、财产的位置、仍需支付的金额，以及其他相关信息。留置权人还必须描述所提供的劳动或材料（换句话说，承包商如何对房产做出了改进）。如果他们没有遵循这些程序，留置权申请可能会失败。

在加州如何处理房地产留置权？

在加州，有几种策略可以使留置权被撤销。第一种最好的办法，当然，如前所述，建议业主与承包商积极进行协商解决。

留置权保证金

第二种是通过担保公司获得所谓的“留置权保证金”。如果承包商在法律上索赔成功，这种保证金基本上可以保证向承包商支付留置权的金额，并可以将留置权从产权记录中删除。

向法院请愿

第三种选择是向法院申请取消留置权。取消留置权的理由可以包括，例如，承包商从未做过留置权所声称的工作，或者该工作已经得到补偿。这需要业主提出证据来支持指控，也可能需要专家作证。

图：在加州正确提交留置权必须遵循的程序。（来源：网络图）

攻击法律缺陷

业主也可以攻击承包商的留置权申请中的法律缺陷。例如，加州不允许潜在的留置权人简单地凭空提出留置权。他们必须首先向业主、或业主的总承包商发出正式“通知”。这项规定的目的是告知业主，有人声称在施工项目上被欠工钱，给业主和承包商创造一个解决纠纷的机会。

通知必须包括对所做工作的一般描述，对其总价格的估计，以及使用留置权法中规定的语言，对业主和留置权人各自权利的长篇正式声明。如果业主收到的通知不符合法定规则，就有理由对抗留置权。

即使在给业主通知，留置权人必须满足另一个关键的最后期限。根据《加州民法》第8412条，留置权人必须在工作完成或材料交付后90天内提出留置权申请才有效。三个月是一个相对较短的时间，这意味着，如果承包商晚提交文件，业主可能会挫败留置权。

牢记这些最后期限，可以帮助业主撤销留置权。通常，繁忙的承包商会拖延提交留置权，在这种情况下，加州法律将不再允许他们的留置权对业主的财产生效。

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