房产被放置“Lien”加州律师教你怎么办

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房产被放置“Lien”加州律师教你怎么办

洛城24小时旧金山快报 Sunday 2023/07/30 13:31 PM

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洛杉矶华人资讯网7月29日报道 在加州，如果房产的产权上被附上了“留置权”（Lien），将会导致买卖过户受到影响，

前检察官、现知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)指出，“留置权”通常是因为承包商或分包商，在做房屋维修或翻新等工程时，由于被拖欠工钱而向法庭提出的。例如，电工修了公寓的电灯，但没有得到工钱；或者砌砖公司为车道铺砖，但未得到相应的报偿。他们便很有可能起诉屋主违反合同。

图：一名电工在进行电路维修。（来源：网络图）

什么是房地产留置权(Mechanic's Lien)？

留置权是一份法律文件，公开提交在房产所在县的书记官办公室。一旦提交，留置权就会让房屋产权受制于承包商。

郑博仁举例说明，如果一个电工或建筑工，向书记员提交了5000美元的房产留置权。这意味着，任何购买该房产的人，都要欠该承包商5000美元。因此，屋主除非付清留置权或降低房价5000美元，否则将很难出售或重新贷款该房产。所以，承包商把留置权作为一种手段，迫使业主与其达成和解。

房产附上留置权，该如何处理？

郑博仁指出，防止留置权最好的方法就是完全避免其发生。在留置权被提出之前，就与承包商进行合理的谈判，从而避免房产被附上留置权。留置权通常代表了一种强烈的不满，表明屋主和承包商之间的关系已经破裂。

他建议说，如果承包商向屋主索要钱款，屋主不要一味不接他的电话或信息。虽然屋主可能认为这种行为会打发走承包商，但需注意的事，承包商会把这看作是不配合的表现。

图：建筑承包商有权对屋主的房产提出留置权。（来源：网络图）

屋主和承包商可能对某些工作是否是合同的一部分，或对该工作的质量有明确的分歧。与其忽视这些问题，不如坦诚地进行讨论，或者考虑进行调解。在调解中，第三方中立者（通常是律师或在建筑业有经验的人）可以帮助屋主和承包商，协商一个相对公平的解决方案。

在谈判和调解中，屋主应该持开放态度。例如，与其一次性付清，不如分期付款。或与其在法庭上争吵，可以向承包商提供折扣付款，以换取缩小现在进行的施工范围。各种可能性都取决于情况细节。

虽然在留置权被提出后，房主仍可以通过法律手段来补救。但如果可以避免法律纠纷，将会节省很多时间和金钱。

图：前检察官、现知名审判出庭律师郑博仁。（来源：郑博仁律师事务所）

加州房地产留置权法律

《加州民法》第8000条及以下条款包括留置权。与大多数州的留置权法规一样，加州的留置权法律也很复杂。法律包含许多法规和例外情况，这取决于所涉及的财产类型和所完成的施工。

什么人可以提出留置权？

任何为房产提供劳动或材料的个人或实体，都有权提出留置权。《加州民法典》第8400条明确规定，从事改进工作的人有权提出留置权，包括直接承包商、分包商、材料供应商、设备出租人、劳工或专业设计人员（如建筑师、工程师或园艺师）。

提交留置权必须遵循程序

根据加州法规，提出留置权的人或实体必须在文件中包括公司的名称、业主的名字、财产的位置、仍需支付的金额，以及其他相关信息。留置权人还必须描述所提供的劳动或材料（换句话说，承包商如何对房产做出了改进）。如果没有遵循这些程序，留置权申请可能会失败。

图：建筑承包商有权对屋主的房产提出留置权。（来源：网络图）

留置权保证金

通过担保公司获得所谓的“留置权保证金”。如果承包商在法律上索赔成功，这种保证金基本上可以保证向承包商支付留置权的金额，并可以将留置权从屋主的产权记录中删除。

向法院请愿

向法院申请取消留置权。取消留置权的理由可以包括，例如，承包商从未做过留置权所声称的工作，或者该工作已经得到补偿。这需要屋主提出证据来支持自己的指控，可能需要专家作证。

图：建筑承包商有权对屋主的房产提出留置权。（来源：网络图）

攻击法律缺陷

屋主可以攻击承包商的留置权申请中的法律缺陷。例如，加州不允许潜在的留置权人简单地凭空提出留置权。他们必须首先向业主、或屋主的总承包商（如果您有一个总承包商，而分包商正在申请留置权）发出正式“通知”。

“通知”必须包括对所做工作的一般描述，对其总价格的估计，以及使用留置权法中规定的语言，对业主和留置权人各自权利的长篇正式声明。如果屋主收到的通知不符合法定规则，则有理由对抗留置权。

即使在给屋主发送了“通知”，留置权人必须满足另一个关键的最后期限。根据《加州民法》第8412条，留置权人必须在工作完成或材料交付后90天内提出留置权申请才有效。三个月是一个相对较短的时间，这意味着，如果承包商晚提交文件，屋主会有机会挫败留置权。

牢记这些最后期限，可以帮助业主撤销留置权。通常，繁忙的承包商会拖延提交留置权，在这种情况下，加州法律将不再允许他们的留置权对屋主的财产生效。

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标签留置权 Lien 郑博仁

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